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Immobilienrecht WEG-Recht

Wie lässt sich Kinderlärm durch die Teilungserklärung einschränken?

Home | Immobilienrecht | Wie lässt sich Kinderlärm durch die Teilungserklärung einschränken?

Beim Kinderspielplatz direkt am Haus scheiden sich die Geister: Die einen finden das quirlige Gewusel der Kinder sympathisch, die anderen haben dafür kein Verständnis und fühlen sich in ihrer Ruhe gestört. Nicht viel anders ist es, wenn sich Kinder im Haus befinden und dementsprechend der Lärmpegel steigt. Deshalb soll es in manchen Wohnanlagen die unausgesprochene Regel geben, dass Familien mit Kindern als Eigentümer nicht willkommen sind.

Bundesgerichtshof entschied zum Kinderlärm

Mit dem Kinderlärm musste sich kürzlich der Bundesgerichtshof befassen. In einer aktuellen Entscheidung aus dem Dezember 2019 befasste er sich mit der Frage, inwiefern die Eigentümer Kinderlärm im eigenen Haus zu dulden haben. Ausgangspunkt war ein Eltern-Kind-Zentrum in München. Dieser Treffpunkt befindet sich im Erdgeschoss. Darüber wohnen die einzelnen Wohnungseigentümer. Diese fühlen sich durch den Kinderlärm gestört. Und zwar nicht nur von Montag bis Freitag. Auch am Wochenende fanden in den Zentrum Veranstaltungen statt.

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Kinderlärm ist privilegiert

Vor dem Bundesgerichtshof konnten sich die Eigentümer nicht durchsetzen. Kinderlärm ist gesetzlich privilegiert. Nach den Regelungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Das ist selbst dann der Fall, wenn etwaige Lärmgrenzwerte überschritten werden.

Eltern-Kind-Zentrum kann privilegiert sein

Das Gericht musste sich in diesem Zusammenhang mit der Frage befassen, ob das Eltern-Kind-Zentrum auch privilegiert ist. Denn eine reine Kindereinrichtung – wie es schon der Name sagt – war es gerade nicht. Allerdings geht der Bundesgerichtshof hier davon aus, dass die Veranstaltungen, die sich lediglich an die Eltern richten, nur untergeordneten Charakter haben. Aus diesem Grund sah das Gericht das Zentrum als ähnliche Einrichtung an.

Teilungserklärung kann einzelne Nutzungen ausschließen

Der Bundesgerichtshof weist aber auch einen Weg, wie sich Wohnungseigentümer gegen eine solche Entwicklung schützen können. Denn er stellte fest, dass bei einer konkreten Regelung in der Teilungserklärung bestimmte Nutzungen ausgeschlossen werden dürfen. So wäre z.B. in einem sogenannten Ärztehaus eine Nutzung als Kindertagesstätte unzulässig. Sie würde dem professionellen Charakter dieses Objekts widersprechen. Im hiesigen Fall war aber eine solche konkrete Regelung in der Teilungserklärung nicht vorgesehen. Stattdessen liegt eine gemischte Anlage vor. In ihr sind neben Wohnungen auch Büros und Läden zulässig. Hierzu zählt das Gericht auch das Zentrum. Damit hat es sich wieder einmal bewahrheitet, dass bei der Festlegung der Regelungen in der Teilungserklärung besonders sorgfältig und überlegt vorgegangen werden muss.

Autor

Dr. Achim Zimmermann

Dr. Achim Zimmermann ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Er ist Geschäftsführer der Zimmermann Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.