Stirbt der Mieter, tritt sein Erbe in das Mietverhältnis ein. Die Juristen sprechen hier von der sogenannten Gesamtrechtsnachfolge. Allerdings gibt es bei der Wohnraummiete hierzu Sonderregelungen. Bestimmte Personen haben ein sogenanntes Eintrittsrecht beim Tod des Mieters. Führt der Ehegatte mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt, so tritt er mit dessen Tod in das Mietverhältnis ein. Lebten bereits vor dem Tod des Mieters Kinder in der Wohnung, so treten sie in das Mietverhältnis ein, wenn das nicht bereits der Ehegatte macht. Ob die Kinder minderjährig sind, spielt dabei keine Rolle.
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Eintrittsrecht für Familienangehörige
Das Eintrittsrecht besteht auch für andere Familienangehörige, mit denen der Mieter einen gemeinsamen Haushalt hatte. Was allerdings unter dem Begriff der Familienangehörigen zu verstehen ist, wurde im Gesetz nicht definiert. Hier ist aber davon auszugehen, dass der Begriff weit zu fassen ist. Somit dürften alle Verwandten und Verschwägerten darunter fallen. Der Grad der jeweiligen Beziehung ist dabei nicht relevant.
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Auch andere Personen dürfen in der Wohnung bleiben
Das Gesetz geht allerdings noch weiter: Auch andere Personen, die keine Familienangehörigen sind, haben ein Eintrittsrecht. Dann müssen sie mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Das kann z.B. der Fall sein, wenn Senioren in der Wohnung zusammenleben, um nicht ins Altersheim zu müssen. Denkbar ist auch der Fall, in dem die langjährige Haushälterin mit dem Mieter in derselben Wohnung zusammenlebte. Allerdings muss derjenige, der sich auf das Eintrittsrecht berufen will, die entsprechenden Voraussetzungen auch beweisen.
Nachfolger kann Fortsetzung ablehnen
Das bedeutet aber sowohl für den Vermieter als auch für den Eintretenden ein Problem: Der Vermieter wird ihn unter Umständen gar nicht kennen. Er muss sich also mit einem Vertragspartner auseinandersetzen, den er ursprünglich nicht ausgewählt hatte. Möglicherweise kann er die Miete gar nicht zahlen. Umgekehrt gilt das auch für den Eintretenden. Denn möglicherweise muss er jetzt für eine Wohnung Miete zahlen, mit der er gar nichts anfangen kann. Vielleicht ist ihm die Wohnung mittlerweile viel zu groß. Um dieses Problem zu lösen, hat der Gesetzgeber sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein Ablehnungs- bzw. Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Deshalb hat der Eintretende ein Ablehnungsrecht. Er kann erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Hierzu hat er einen Monat Zeit. Die Frist beginnt, wenn er Kenntnis vom Tod des Mieters erhält.
Vermieter kann außerordentlich kündigen
Umgekehrt kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich mit den gesetzlichen Fristen kündigen. Hierfür hat er eine Überlegensfrist von einem Monat. Sie beginnt mit der Kenntnis vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis. Allerdings braucht der Vermieter für die Kündigung einen wichtigen Grund. Dieser muss in der Person des Eingetretenen liegen. Denkbar ist das zum Beispiel, wenn der Eingetretene aus objektiver Sicht nicht in der Lage ist die Miete zu zahlen.
