Was verbirgt sich hinter der Veräußerungs-Zustimmung bei Eigentumswohnungen?
Wenn ein Wohnungseigentümer sein Objekt zu Geld machen will, dann muss er viele Aspekte berücksichtigen. Er muss mit einem Notar die Bedingungen klären, sich um den Übergang der Mietverhältnisse kümmern und sich unter Umständen mit dem Finanzamt auseinandersetzen. Bei diesem ganzen Trubel geht dann oft ein Aspekt unter: die Veräußerungs-Zustimmung des Verwalters. Sie kann in einer Eigentümergemeinschaft vereinbart werden. Nach der gesetzlichen Regelung kann darin vorgeschrieben werden, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum von der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten abhängt. Grund hierfür ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich als unauflösbar und auf Dauer angelegt gilt. Deshalb haben die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran, sich vor dem Eindringen unerwünschter Personen zu schützen. Deshalb wird dann eine Veräußerungsbeschränkung festgelegt.
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Inhalt
Umfang kann unterschiedlich sein
Sie lässt sich mit unterschiedlichem Umfang ausgestalten. So kann z.B. vereinbart werden, dass keine Zustimmung erforderlich ist, wenn das Eigentum verschenkt werden soll. Meistens besteht auch keine Beschränkung für einen Verkauf an Ehegatten oder die Kinder. In der Regel ist auch eine Veräußerung durch den teilenden Eigentümer zustimmungsfrei. Damit eine Veräußerungsbeschränkung von vornherein klar erkennbar ist, muss sie ausdrücklich im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden. Dort wird aber meist nur die Tatsache eingetragen, dass es eine Beschränkung gibt. Für die Details wird dann oft auf die Gemeinschaftsordnung verwiesen.
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Verwalter ist oft zuständig
In vielen Fällen ist der Verwalter derjenige, der für die Zustimmung zur Veräußerung zuständig ist. Wird durch ihn die Zustimmung verweigert, ist eine Veräußerung des Eigentums nicht möglich. Das Rechtsgeschäft ist zunächst schwebend unwirksam. Allerdings darf der Verwalter die Zustimmung nicht willkürlich verweigern. Er braucht hierfür einen wichtigen Grund. Deshalb kann nur verweigert werden, wenn eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer in der Person des Erwerbers liegt. Das ist entweder der Fall, wenn von der Person persönlich oder von ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ein Problem ausgeht. Ein Beispiel hierfür ist, wenn der Käufer schon als Mieter seine Miete nicht rechtzeitig gezahlt hat oder der Käufer die Zustimmung durch Drohungen erreichen will.
Nicht alles ist "wichtiger Grund"
Kein wichtiger Grund ist allerdings, wenn der Verwalter oder einzelne Eigentümer den Käufer einfach nicht mögen oder wenn der bisherige Eigentümer Rückstände beim Hausgeld hat. Gibt es keinen wichtigen Grund, darf die Zustimmung nicht verweigert werden. Der alte Eigentümer hat einen Anspruch auf die Erteilung der Zustimmung. Er kann sie notfalls durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzen lassen.
