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Mietrecht

Was passiert, wenn der Vermieter den Mietvertrag verliert?

Home | Mietrecht | Was passiert, wenn der Vermieter den Mietvertrag verliert?

Zwar ist ein schriftlicher Mietvertrag nach dem Gesetz nicht zwingend erforderlich. Mietverträge lassen sich auch mündlich schließen. Hat der Vermieter allerdings ein schriftliches Exemplar, dann erleichtert es ihm die Arbeit doch erheblich. Aber was kann der Vermieter machen, wenn er seine Ausfertigung verliert.

Vertragsurkunde als Beweismittel

In der Praxis stellt der verlorene Mietvertrag vor allem dann ein Problem dar, wenn der Vermieter Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen will. Vor Gericht braucht er hierfür die Vertragsurkunde. Ansonsten wird ihm nur deutlich schwieriger – wenn überhaupt – ein Beweis gelingen. Ist das Mietverhältnis allerdings unproblematisch, wird der Vermieter in der Praxis selten den Vertrag brauchen. Erst beim Auszug wird die Frage auftauchen, welche Verpflichtungen der Mieter hat.

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Verlorener Vertrag ändert nichts am Mietverhältnis

Ist der Mietvertrag erst einmal verloren, hat das keine Auswirkung auf den Bestand des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag wird dadurch wieder unwirksam noch endet dadurch das Mietverhältnis. Das Problem ist allerdings, dass der Vermieter seine Ansprüche nicht mehr beweisen kann. Das ist weniger das Problem bei der Mietzahlung, wenn diese überwiesen wird. Anders sieht es schon aus bei den Schönheitsreparaturen. Hier muss der Vermieter beweisen, dass diese vereinbart waren.

Zur Sicherheit zweites Exemplar

Am besten ist es, wenn der Vermieter ein zweites Exemplar von Anfang an an einem sicheren Ort, getrennt vom Original aufbewahrt. Damit hat er zumindest eine Sicherheitskopie und kann noch immer darlegen, was vereinbart wurde. Gibt es keine Sicherheitskopie, kann der Vermieter seinen Mieter bitten, eine Kopie dessen Originals zu erstellen. Das funktioniert natürlich nur dann, wenn zwischen Mieter und Vermieter ein gutes Verhältnis besteht.

Mietvertrag notfalls rekonstruieren

Scheitert dieser Versuch, muss der Vermieter versuchen, den Mietvertrag zu rekonstruieren. Letztendlich geht es hier darum, die einzelnen vertraglichen Regelungen nachvollziehbar zu machen. Am einfachsten ist das, wenn der Vermieter einen Formularmietvertrag genutzt hat. Dann kann er versuchen ein gleiches Exemplar aufzutreiben. Damit hat er einen Anhaltspunkt für die Regelungen. Am einfachsten ist das sicherlich bei der Höhe der Mietzahlung. Diese wird sich regelmäßig anhand der Überweisungen belegen lassen. Kritischer wird es bereits bei den Betriebskosten und deren Umlageschlüssel. Hier können ältere Abrechnungen meist helfen. Noch problematischer ist die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen. Diese sind nicht im Gesetz verankert. Deshalb muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter dazu verpflichtet ist. Das wird ihm ohne den Mietvertrag nur selten gelingen. Gefährlich sind auch individuelle Abreden, die mit dem Mieter getroffen wurden. Diese lassen sich in den meisten Fällen ebenso nicht mehr rekonstruieren.

Verlorene Vertragsurkunde stört beim Verkauf

Der verlorene Mietvertrag stellt daneben noch ein weiteres Problem dar: Will der Vermieter das Objekt verkaufen, wird sich dadurch deutlich schwieriger einen Käufer finden lassen. Ansonsten lässt sich gar nicht prüfen, welche Risiken in dem Mietvertrag stecken. Der Käufer würde sozusagen die Katze im Sack kaufen.

Letzte Chance: Neuen Vertrag abschließen

Als letzter Notanker bleibt dann noch der Abschluss eines neuen Mietvertrages. Das lohnt sich vor allem dann, wenn sowohl der Vermieter als auch der Mieter die Vertragsurkunde verloren haben. Allerdings sollte hier darauf geachtet werden, was mit dem Schicksal des alten Mietvertrags wird. Deshalb sollte im neuen eine Klausel enthalten sein, dass die Regelungen des alten nicht mehr gelten sollen. Das ist vor allem dann wichtig, wenn später doch der verlorene Vertrag wieder auftaucht.

Autor

Dr. Achim Zimmermann

Dr. Achim Zimmermann ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Er ist Geschäftsführer der Zimmermann Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.