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Mietrecht

Rückzahlung der Kaution

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Was muss der Vermieter bei der Rückzahlung der Kaution beachten?

Nach dem Ende des Mietverhältnisses und dem Auszug haben Mieter und Vermieter eine letzte Frage zu klären: Was ist mit der Kaution? In den meisten Fällen wird der Mieter eine Barkaution gezahlt haben. Er hat also das Geld auf ein Konto beim Vermieter überwiesen. Dieses Geld möchte er nach seinem Auszug wieder zurück. Oft ist es so, dass der Mieter die Kaution schon für das nächste Mietverhältnis benötigt. Viele Mieter glauben deshalb, bereits bei der Übergabe der Wohnung würden sie ihren Kautionsbetrag zurückbekommen. Das ist aber definitiv zu früh. Denn zu diesem Zeitpunkt wird der Vermieter noch nicht genau wissen, ob er noch Ansprüche gegenüber seinem ehemaligen Mieter hat. Das können zunächst Schäden in der Wohnung sein, die erst bei der Übergabe entdeckt werden. Diese müssen erst noch repariert werden. Ansonsten kann der Vermieter nur schätzen wie hoch der Schadensersatzanspruch ist.

Vermieter muss Kaution nicht sofort zahlen

Problematischer sind die Fälle, in denen der Vermieter noch die Betriebskosten abzurechnen hat. Das wird in den seltensten Fällen am Tag des Auszugs möglich sein. Denn erst zu diesem Zeitpunkt kann der Vermieter überprüfen, welchen Verbrauch der Mieter hatte. Wichtig sind hier vor allem die Heizkosten. Wegen dieser Probleme gewährt die Rechtsprechung dem Vermieter eine Überlegensfrist. Innerhalb dieser Frist soll sich der Vermieter einen Überblick über etwaige Ansprüche gegenüber dem Mieter verschaffen. Deshalb beträgt sie nicht nur einige Tage. Die Gerichte gehen hier von einem Zeitraum von bis zu sechs Monaten aus. Der Bundesgerichtshof sieht in einzelnen Ausnahmefällen sogar noch längere Fristen.

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Problem: Verspätete Betriebskosten-Abrechnung

Zieht sich die Abrechnung der Betriebskosten zu lange hin, stehen dem Vermieter zwei Möglichkeiten zu Verfügung: Erstens kann er die Kaution unter dem Vorbehalt der Nachforderung etwaiger Ansprüche ausbezahlen. Das hat aber einen erheblichen Nachteil. Denn hier muss der Vermieter unter Umständen wieder das Geld einklagen. Besser ist es, wenn der Vermieter einen Teil der Kaution bereits zurückzahlt. Für die etwaigen Betriebskosten kann er drei bis höchstens vier monatliche Vorauszahlungen als Sicherheit einbehalten. Einen Fehler sollte der Vermieter aber unter keinen Umständen machen: Er sollte die Kaution nicht vorbehaltlos zurückzahlen. Hat er später Ansprüche, kann er diese durch die Rückzahlung verloren haben. Denn die Gerichte sehen in der vorbehaltlosen Rückzahlung einen Erlass aller Ansprüche zugunsten des Mieters.

Vermieter muss über Kaution abrechnen

Stehen alle noch offenen Ansprüche gegenüber dem Mieter fest, muss der Vermieter jetzt über die Kaution abrechnen. Hierzu nimmt er den ursprünglich geleisteten Kautionsbetrag zuzüglich der Zinsen. Von diesem Betrag zieht er all die Kosten ab, die ihm der Mieter noch schuldet. Den Restbetrag hat der Vermieter an den Mieter auszuzahlen. Bei den Kosten sind manche Vermieter kreativ. So werden zum Beispiel Auszugspauschalen angesetzt oder Auslagen verrechnet, die mit dem Mieter nicht abgestimmt waren. In solchen Fällen muss der Vermieter mit einer Klage auf Auszahlung auch dieser einbehaltenen Beträge rechnen.

Gefahr bei mehreren Mietern

Eine Gefahr für den Vermieter kann bei mehreren Mietern bestehen. Oft verlangt einer der Mieter die volle Rückzahlung der Kaution an sich selbst. Möglicherweise hat er ursprünglich den gesamten Betrag an den Vermieter gezahlt. Hier sollte sich der Vermieter sicherheitshalber von den anderen Mietern Abtretungserklärungen zugunsten dieses einen Mieters vorlegen lassen.

Bei Bankbürgschaft Frist beachten

Sollte der Vermieter eine Bankbürgschaft akzeptiert haben, muss er eine weitere Besonderheit beachten: Viele Bankbürgschaften erlöschen innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach dem Auszug. Deshalb sollte der Vermieter hier genau darauf achten, dass er innerhalb dieser sechs Monate die Abrechnung durchführt.

Rückzahlungsanspruch verjährt

Der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution verjährt innerhalb von drei Jahren. Wann die Verjährungsfrist beginnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Im Zweifelsfall sollte der Vermieter damit rechnen, dass die Frist am Ende des Jahres beginnt, in dem der Mieter ausgezogen ist.

Autor

Dr. Achim Zimmermann

Dr. Achim Zimmermann ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Er ist Geschäftsführer der Zimmermann Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.