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Immobilienrecht

Was ist, wenn der Verkäufer Mängel einer Immobilie beim Verkauf verschweigt?

Home | Immobilienrecht | Was ist, wenn der Verkäufer Mängel einer Immobilie beim Verkauf verschweigt?

Für Käufer ist es momentan nicht wirklich einfach, gute Objekte zu finden. Da gibt es Immobilien, die sich vor ein paar Jahren niemand angeschaut hätte. Und heute zählen die zu den Top-Angeboten. Leider gibt es dann den einen oder anderen Käufer, der gerne auch vom aktuellen Boom profitieren will. Er will einen deutlich höheren Preis im Vergleich zum wirklichen Wert des Objekts. Deshalb wird dann gerne etwas nachgeholfen. Und ich meine hier gar nicht das Home Staging, zu dem ich bereits ein Video gemacht habe, das Ihr oben findet.

Bewußtes Verschweigen von Mängeln

Hier geht es stattdessen um das bewußte Verschweigen von zum Teil massiven Mängeln. Holzbock, Kellerschwamm und Schimmel sind nämlich nicht gerade die Freunde von Investoren. Ein Hausverkäufer hatte damit aber kein Glück. Nach der Übergabe des Hauses entdeckten die Kläger verschiedene Mängel: Im Dachstuhl wütete der Holzbock, die Küche war verschimmelt und der Kellerschwamm hatte seine helle Freude an dem Gebäude. Der Verkäufer behielt das allerdings für sich und prahlte stattdessen im Exposee „voll bewohnbar mit Ausbaureserve im Obergeschoss“.

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Verkäufer versteckte Mängel

Und bei der Besichtigung fielen dem Käufer die Mängel nicht auf. Das wollte der Verkäufer aber auch so. Er klebte die mit Holzbock befallen Stellen zu. Dafür lieferte er sogar noch eine plausible Erklärung. Zusätzlich wurde eine besonders schlimm verschimmelte Wand hinter Korkplatten versteckt. Nach der Übergabe des Hauses an die neuen Eigentümer vielen die Mängel dann doch auf.

Gewährleistungsausschluss hilft nicht

Dem Verkäufer war das aber ziemlich egal. Er hatte ja einen Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. Allerdings übersah er dabei einen wichtigen Punkt: Ein Gewährleistungsausschluss ist dann wertlos, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt. Nur der Käufer hatte hier ein Problem: Er musste beweisen, dass der Verkäufer Kenntnis von diesen Mängeln hatte.

Käufer muss Arglist beweisen

Nach einer aktuellen Entscheidung ist für diese Beweisführung aber schon ausreichend, dass der Käufer Indizien vorträgt. Hier hatte der Verkäufer über viele Jahre das Objekt bewohnt. Außerdem hatte der Verkäufer die betroffenen Stellen versteckt. Daneben besprach er mit seinen Nachbarn die Probleme mit der Feuchtigkeit. Deshalb sah das Oberlandesgericht Frankfurt den Kläger im Recht (Urteil vom 21. Januar 2019, Aktenzeichen 29 U 183/17 hier geht’s zum Urteil). Die von ihm vorgetragenen Indizien reichten aus, um die Arglist begründen zu können.

Verkäufer trifft Aufklärungspflicht

Das Gericht stellte ferner fest, dass den Verkäufer eine Aufklärungspflicht trifft: Er muss den Käufer über Umstände informieren, die für die Kaufentscheidung des Käufers erheblich sind. Nur bei Mängeln, die bei einer Besichtigung erkennbar sind, gilt diese Aufklärungspflicht nicht. Hinzukommt, dass der Verkäufer im Kaufvertrag selbst noch angab, dass ihm wesentliche Mängel nicht bekannt seien.

Mängel nicht altersgemäß

Dann wies das Gericht noch auf einen weiteren Punkt hin: Holzbock, Hausschwamm und feuchte Wände sind auch keine Mängel, die bei einem über 80 Jahre altem Haus erwartet werden könnten. Solche Mängel stellen schlichtweg keine normale Abnutzung dar. Hinsichtlich der Schäden am Haus hatte der Käufer also gewonnen: Sie waren arglistig verschwiegen worden. Der Verkäufer hatte deshalb zu haften. Nach Berechnung eines Sachverständigen hätten die Kosten für die Mängelbeseitigung 60.000 Euro betragen.

Schadensersatz nur begrenzt möglich

Jetzt stand aber noch eine Frage offen: Konnte der Käufer diese 60.000 Euro einfach so fordern? „Nein“, meinte das Gericht. Einerseits machte der Bodenwert des Objekts einen großen Teil des Kaufpreises aus. Und die Reparaturkosten hätten den Wert des Gebäudes noch überstiegen. Andererseits hätte eine Reparatur des Hauses dessen Wert nicht deutlich erhöht. Nach Auffassung des Gerichts sei als Schadensersatz nur der Betrag denkbar, der in der Wertminderung des Gebäudes durch die Mängel zu sehen ist.

Autor

Dr. Achim Zimmermann

Dr. Achim Zimmermann ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Er ist Geschäftsführer der Zimmermann Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.