Zeitmietvertrag - Was ist bei einer befristeten Vermietung zu beachten?
Für eine Befristung des Mietvertrags gibt es verschiedene Gründe. So kann z.B. der Eigentümer planen, dass in zwei Jahren sein Sohn dort für das Studium einzieht. Oder er weiß schon genau, dass er in einem Jahr die Wohnung komplett umbauen will. Dann schließt er bereits bei der Neuvermietung einen Vertrag ab, der zu einem konkreten Zeitpunkt endet. Deshalb sprechen die Juristen bei einem befristeten Mietvertrag auch von einem Zeitmietvertrag.
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Inhalt
Zeitmietvertrag bietet Vorteile für Vermieter
Der Zeitmietvertrag hat für den Vermieter erhebliche Vorteile. Er kann genau planen, wie lange der jeweilige Mieter in der Wohnung bleibt. Er endet automatisch zum angegebenen Zeitpunkt. Der Vermieter braucht nicht ausdrücklich noch eine Kündigung erklären. Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er kann auch keine Räumungsfrist für sich beanspruchen. Der Vorteil für den Mieter besteht darin, dass er ebenso das Ende der Mietzeit konkret planen kann. Zusätzlich kommt er an Wohnraum, der unter Umständen für die Übergangszeit leer stehen würde.
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Nutzung durch Angehörige
Die Befristung bei der Wohnraummiete ist allerdings nicht ohne Weiteres möglich. Hierfür braucht der Vermieter bei einem Zeitmietvertrag ein Befristungsinteresse. Das Gesetz sieht hier nur drei Möglichkeiten vor. Die erste Variante ist die Nutzung für sich selbst oder Angehörige. Unter dem Begriff der Angehörigen versteht das Gesetz zunächst die Familienangehörigen. Das sind z.B. die Ehegatten, Eltern, Kinder, Geschwister und sogar die Schwiegereltern. Zusätzlich dazu gehören auch die Haushaltsangehörigen. Mit ihnen besteht keine Verwandtschaft. Dennoch zählen sie nach dem Gesetz zu den Angehörigen. Beispiele hierfür sind eine Haushaltsgehilfin, ein Pfleger oder auch ein „Wahlverwandter“. Für sich selbst oder für die Angehörigen muss im Übrigen kein konkretes Nutzungsinteresse vorliegen. Es ist also egal, in welchem Ausmaß die spätere Nutzung geplant ist. So reicht es z.B. schon aus, wenn die Wohnung nur für das Wochenende oder als Zweitwohnung genutzt werden soll.
Modernisierung als Befristungsgrund
Der zweite Grund für eine Befristung ist eine geplante Modernisierung der Wohnung. Das liegt vor, wenn der Vermieter in zulässiger Weise die Räume beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen will. Dadurch muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden. Warum die Modernisierung stattfindet, spielt dabei keine Rolle. So sind Luxusmodernisierungen genauso zulässig wie ein Umbau von Wohnungen in Geschäftsräume. Beim Zeitmietvertrag muss aber eine wichtige Voraussetzung erfüllt sein: Die Modernisierungsmaßnahme muss zulässig sein. Gemeint ist damit, dass sie generell genehmigungsfähig ist. Daran kann es z.B. fehlen, wenn ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude abgerissen werden soll, aber die Denkmalschutzbehörde bereits angekündigt hat, dass sie unter keinen Umständen dem Abriss zustimmen werde. Wichtig bei diesem Befristungsgrund ist allerdings, dass durch die Modernisierungsmaßnahme die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert wird. Gemeint sind damit z.B. Maßnahmen, die der Mieter nicht zu dulden braucht. Anders sieht es bei geringfügigen Maßnahmen aus. Sollen z.B. die Fenster ausgetauscht werden, rechtfertigt das noch keine Befristung.
Vermieter nutzt Wohnung für Arbeitnehmer
Der dritte und letzte Grund für eine Befristung ist der sog. Betriebsbedarf. Er liegt vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Der Gesetzgeber meint damit den Fall, in dem der Vermieter eine normal vermietete Wohnung in der Zukunft einem seiner Arbeitnehmer überlassen will. Das kann einerseits der Fall sein, wenn die Wohnung für Arbeitnehmer gedacht ist, die sowieso nur einen befristeten Vertrag haben. Andererseits ist der Fall denkbar, dass der Vermieter sie seinen Arbeitnehmern für eine Übergangszeit zu Verfügung stellen will.
