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Entzug der Eigentumswohnung

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Wann kann die Eigentümergemeinschaft eine Eigentumswohnung entziehen?

Gibt es Ärger in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kann diese die Eigentumswohnung eines Einzelnen entziehen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn einer der Miteigentümer ein Messie ist, der über Jahre hinweg das Gemeinschaftseigentum belastet und unter anderem verhindert, dass dort Arbeiten durchgeführt werden können. Ein Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums sind schwerwiegende Pflichtverletzungen. Den anderen Miteigentümern muss die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden können.

Wohnungseigentum kann entzogen werden

Das Gesetz sieht hier konkrete Fälle vor. Entweder kommt der Eigentümer seinen Zahlungspflichten hinsichtlich des Hausgelds nicht ordnungsgemäß nach. Oder aber er verletzt andere Pflichten als Eigentümer. Deshalb sollte der Eigentümer auch bei Störungen seines eigenen Mieters hinterher sein. Unternimmt der Eigentümer nichts gegen gravierende Störungen seines Mieters, kann ihm ebenso das Wohneigentum entzogen werden.

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Eigentümer begeht grobe Verstöße

Die Entziehung des Eigentums ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn der Eigentümer wiederholt grobe Verstöße begeht, obwohl ihm abgemahnt wurde. Die Abmahnung soll somit eine Art Warnschuss sein. Eine solche Abmahnung hat normalerweise die Eigentümergemeinschaft auszusprechen. Hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss in einer Versammlung erforderlich. Denkbar ist auch, dass der Verwalter die Abmahnung ausspricht. Ändert der Eigentümer trotz der Abmahnung sein Verhalten nicht, kann die Eigentümergemeinschaft im nächsten Schritt die Entziehung beschließen. Hierfür ist aber die absolute Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich.

Klage der Eigentümergemeinschaft auf Entziehung

Wichtig ist, dass sowohl gegen die Abmahnung als auch gegen den Entziehungsbeschluss nur eingeschränkter Rechtsschutz besteht. Beides wird nur auf formelle Mängel überprüft. Erst in einer späteren Entziehungsklage wird auch gefragt, ob es überhaupt einen Grund für die Entziehung gab. Diese Klage ist für den Eigentümer besonders ärgerlich, weil er sich anteilig an den Kosten beteiligen muss, die bei der Eigentümergemeinschaft anfallen. Er muss sozusagen doppelt zahlen.

Eigentum wird zwangsversteigert

Hat die Eigentümergemeinschaft die Klage gewonnen, wird das Wohnungseigentum zwangsversteigert. Der ursprüngliche Eigentümer muss also damit rechnen, dass er nur einen Teil des Wertes seiner Eigentumswohnung erhalten kann. Zusätzlich hat er die Prozesskosten zu tragen.

Autor

Dr. Achim Zimmermann

Dr. Achim Zimmermann ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Er ist Geschäftsführer der Zimmermann Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.