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Mietrecht

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

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Manchmal kommt es vor, dass Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden müssen. Das kann verschiedene Gründe haben: Sie können z.B. einen neuen Job gefunden haben, wollen in eine günstigere Wohnung ziehen oder wollen sich vergrößern. Dann stellt sich die Frage, inwiefern der Vermieter verpflichtet ist einen Nachmieter zu akzeptieren. Bei einem Nachmieter geht es letztlich darum, dass dieser in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Der vorherige Mieter scheidet im gleichen Zeitpunkt aus dem Mietverhältnis aus.

Nachmieter-Klausel im Mietvertrag

Ob der Vermieter jetzt einen Nachmieter akzeptieren muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Am einfachsten ist es, wenn der Mietvertrag eine sog. Nachmieterklausel enthält. Stellt der Mieter hier geeignete Nachmieter, dann kann er grundsätzlich davon ausgehen, dass er aus dem Mietverhältnis ausscheiden darf. Aber auch hier gibt es natürlich Unterschiede, die von der jeweiligen Klausel abhängen.

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Ohne Nachmieter-Klausel: Interessenabwägung

Anders sieht es aus, wenn im Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthalten ist. Dann kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass er aus dem Mietverhältnis ausscheiden kann. Das ist selbst dann der Fall, wenn er seinem Vermieter zumutbare Nachmieter stellen kann. Der Grund hierfür ist banal: An einen einmal geschlossenen Vertrag haben sich beide Parteien zu halten. Es gibt also kein generelles Recht, bei einem Nachmieter den Vertrag zu beenden. Nur unter engen Voraussetzungen kann der Mieter verlangen, dass sein Mietvertrag aufgehoben wird. Wann das der Fall ist, hängt vom Ergebnis einer Interessenabwägung ab.

Interesse des Mieters muss überwiegen

Dabei hat das Interesse des Mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ganz erheblich zu überwiegen. Das kann z.B. eine schwere Erkrankung des Mieters, die Aufnahme in ein Altersheim, eine Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie sowie ein berufsbedingter Ortswechsel sein. Im Gegensatz dazu reicht es z.B. nicht aus, wenn der Mieter nur eine günstigere Wohnung beziehen will oder eine schönere Lage gefunden hat. Wichtig bei dieser Interessenabwägung ist auch die Restlaufzeit des Mietvertrags. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass bei einem Mietverhältnis mit der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten dem Mieter die Fortsetzung zugemutet werden kann. Ein Gericht ging sogar davon aus, dass ein Zeitraum von 16 Monaten Restlaufzeit den Mieter nicht zur vorzeitigen Beendigung berechtigt.

Vermieter muss Nachmieter nicht akzeptieren

Selbst wenn die Interessenabwägung zugunsten des Mieters ausfällt, bedeutet das noch lange nicht, dass der Vermieter jeden Nachmieter akzeptieren muss. Der Nachmieter muss also zumutbar sein. Dafür gibt es mehrere Kriterien. Zunächst einmal muss er persönlich geeignet sein. Ausreichend für eine Ablehnung ist hier allerdings nicht, wenn z.B. der Nachmieter ein Kind hat und der Vermieter Kinderlärm im Haus vermeiden will. Anders sieht es aus, wenn der Nachmieter die Wohnung gewerblich nutzen will. Dann kann der Vermieter ablehnen. Auch aus wirtschaftlicher Sicht muss der Nachmieter geeignet sein. Hier geht es in erster Linie um die Zahlungsfähigkeit des Nachmieters. Dazu sind die wirtschaftlichen Verhältnisse des vorherigen Mieters mit denen des Nachmieters zu vergleichen. Gab es z.B. anfangs zwei Mieter, die persönlich gehaftet haben und soll nun lediglich ein haftender Nachmieter einziehen, kann der Vermieter ablehnen. Letztlich muss der Nachmieter bereit sein, die aktuellen Konditionen des Mietvertrages unverändert zu akzeptieren.

Mieter muss konkreten Nachmieter vorschlagen

Wichtig ist, dass der Mieter etwaige Ersatzmieter konkret zu benennen hat. Es reicht also nicht aus, einfach zu sagen, da wird es schon jemand geben. Der Vormieter muss seine Nachfolger konkret benennen. Nur so ist der Vermieter in der Lage, den Nachmieter auf seine Zumutbarkeit zu überprüfen. Hat der Vormieter verschiedene Nachmieter vorgeschlagen, kann der Vermieter frei entscheiden, wen er nimmt. Der Mieter hat deshalb kein Recht darauf, dass der Vermieter eine bestimmte Person übernimmt. Das ist vor allem dann relevant, wenn es um die Höhe einer Ablöse geht. Da hat der Mieter natürlich das Interesse den Nachmieter zu nehmen, der die höchste Summe anbietet. Der Vermieter ist übrigens nicht dazu verpflichtet, sofort über den Nachmieter zu entscheiden. Er kann sich durchaus etwas Zeit lassen. Es gibt Gerichte, die gehen sogar von einer Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten aus. Unter Umständen braucht er sogar diese Zeit, um z.B. die Bonität des Nachmieters überprüfen zu können.

Mietvertrag mit altem Mieter muss geregelt werden

Hat der Vormieter einen Nachmieter gestellt und ist der Vermieter damit einverstanden, müssen weitere Absprachen getroffen werden. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Nachmieter vereinbart mit dem Vermieter den Eintritt in das bestehende Mietverhältnis. Oder mit dem Vormieter wird ein Aufhebungsvertrag geschlossen und mit dem neuen Mieter ein ganz normaler Mietvertrag. In vielen Fällen hat die zweite Variante einen Vorteil: Sie sorgt für Rechtssicherheit. Denn durch einen neuen Mietvertrag ist geklärt, wie die Verhältnisse zwischen den Parteien sind. Das ist vor allem dann wichtig, wenn es um laufende Fristen oder um die Schönheitsreparaturen geht. Vereinbaren die Parteien, dass der Nachmieter in den bestehenden Mietvertrag eintreten soll, bedeutet das übrigens nicht, dass er für etwaige Mietschulden des Vormieters zu haften hat.

Autor

Dr. Achim Zimmermann

Dr. Achim Zimmermann ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Er ist Geschäftsführer der Zimmermann Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.