Manchmal klappt es nicht zwischen Mieter und Vermieter. Dann muss über die Kündigung nachgedacht werden. Das ist vor allem dann wichtig, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Dann sollte frühzeitig zur Kündigung gegriffen werden. Ob dabei eine außerordentliche fristlose Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung kombiniert werden kann, befasste sich kürzlich der Bundesgerichtshof.
Video abspielen
Inhalt
Mieter sollte gekündigt werden
Der Mieter bewohnte eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Miete jeweils am 3. Werktag des jeweiligen Monats fällig wird. Der Mieter zahlte die Mieten für den Juni und Juli nicht. Damit war er mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Verzug. Mitte Juli erklärte der Vermieter über seinen Anwalt die Kündigung. Einerseits die außerordentliche fristlose Kündigung. Und andererseits die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt. 3 Tage später bekam der Mieter die Kündigungserklärung des Vermieters. Der Mieter zahlte dann ein paar Tage später die noch offene Miete. Gleichzeitig widersprach er der Kündigung. Der Vermieter verlangte nun die Herausgabe der Wohnung. Der Mieter wollte davon aber nichts wissen. Letztlich griff der Vermieter zur Räumungsklage.
Hier geht es vor allem um die Frage, welche Auswirkung die Zahlung der Mietrückstände hat. Der Mieter kann sich grundsätzlich nur dann der Kündigung widersetzen, wenn er vor deren Erklärung die offene Miete zahlt. Dem Mieter einer Wohnung gewährt der Gesetzgeber aber noch eine Schonfrist: Er kann die offene Miete noch innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten zahlen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Räumungsklage an den säumigen Mieter. In diesem Fall wird die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam. So war es auch hier: Der Mieter zahlte nur ein paar Tage nach Zugang der Kündigungserklärung. Damit war die außerordentliche fristlose Kündigung hinfällig. Aber da gab es ja noch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Der BGH musste nun klären, in welchem Verhältnis die beiden Kündigungserklärungen stehen. Einerseits könnte die ordentliche Kündigung von der außerordentlichen fristlosen anhängigen. Das hat dann die Konsequenz, dass bei einer unwirksamen außerordentlichen auch die ordentliche ins Leere läuft. Andererseits könnte eine Art Rangverhältnis für die Prüfung der beiden Kündigungserklärungen bestehen: Zuerst soll die außerordentliche geprüft werden, erst wenn diese unwirksam ist, soll es um die ordentliche gehen. Zu der letzten Variante greift der BGH. Er meint in seinem Urteil: Wenn ein Vermieter einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich und damit fristgemäß zu kündigen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt. Der Vermieter spricht also beide Kündigungen gleichzeitig – und nicht zeitlich versetzt – aus. Gleichzeitig macht er deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll. Eine Abhängigkeit der ordentlichen von der außerordentlichen Kündigung gibt es also nicht. Und zwar auch dann, wenn die außerordentliche erst nachträglich – wie hier durch die Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist – unwirksam wird.
Hilfe vom Anwalt
Sie brauchen anwaltliche Hilfe? Kontaktieren Sie uns an für eine kostenlose Ersteinschätzung. Nutzen Sie unser Kontaktformular. Rufen Sie uns an.
