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Mietrecht

Wann hat der Vermieter ein Hausrecht an seinem Objekt?

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Es gibt Vermieter, die betreten einfach die Wohnungen ihrer Mieter. Eine Rücksprache mit ihren Mietern machen sie dabei nicht. Stattdessen nehmen sie einfach einen Ersatzschlüssel. Sie gehen davon aus, als Eigentümer dürften sie das. Das ist aber nicht so. Zwar hat der Eigentümer ein Hausrecht in seinem Objekt. Das ergibt sich aus dem BGB. Grundsätzlich kann der Eigentümer danach Dritte von der Nutzung ausschließen. Er kann ihnen also das Betreten verbieten und sie aus dem Objekt werfen. Notfalls kann er die Polizei zur Hilfe rufen. Das ist z.B. der Fall bei Hausierern und dubiosen Gestalten. Denn wer in ein Objekt eindringt oder sich darin unbefugt aufhält und sich nach Aufforderung nicht daraus entfernt, begeht einen Hausfriedensbruch.

Betretungsrecht des Eigentümers

Das ist dann im Regelfall der Mieter. Das bedeutet umgekehrt: Der Eigentümer kann jeden, der nicht im Haus wohnt, das Betreten verbieten. Etwas anders sieht es aus, wenn es sich um Besucher des Mieters handelt. Denen kann er das Betreten nur dann verbieten, wenn von ihnen gravierende Störungen ausgehen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn die Besucher andere Mieter angreifen oder regelmäßig Ruhestörungen verursachen. Ansonsten kann der Vermieter nicht verbieten, dass seine Mieter Besuch bekommen. Er kann natürlich auch nicht verbieten, dass die Besucher durch den Hausflur zur Wohnung des Mieters gehen. Der Vermieter kann damit also grundsätzlich weder verbieten, dass der Besuch sich in der Wohnung aufhält noch sich auf dem Weg dorthin im Objekt befindet.

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Kein Hausrecht gegenüber Mietern

Gegenüber seinem Mieter steht dem Eigentümer das Hausrecht grundsätzlich nicht zu. Das gilt vor allem für die von ihm gemieteten Räume. Entsprechendes gilt für die Bereiche des Objekts, die der Mieter zwingend betreten muss, um seine Wohnung sinnvoll nutzen zu können. Das ist z.B. der Eingangsbereich und der Hausflur. Stehen dem Mieter Gemeinschaftsräume zur Verfügung, so kann der Vermieter deren Betreten auch nicht verbieten. Anders sieht es nur für die Räume aus, die der Mieter nicht zu nutzen hat. Hierfür hat er natürlich genauso wenig ein Betretungsrecht wie jeder andere.

Vorsicht! Hausfriedensbruch durch Vermieter

Für den Vermieter wird es dann kritisch, wenn er ohne Rücksprache mit dem Mieter dessen Räume betritt. Hier muss der Vermieter damit rechnen, dass er einen strafbaren Hausfriedensbruch begeht. Das Eigentum allein reicht eben nicht aus, um einfach in die Räume hineingehen zu dürfen. Durch die Vermietung verliert der Eigentümer somit sein Hausrecht gegenüber dem Mieter. Nur in sehr engen Grenzen darf der Vermieter die Räume ohne Absprache betreten. Das wird nur bei Gefahr in Verzug sein. Raucht es aus den Fenstern, wird man das Betreten noch rechtfertigen können. Entsprechendes kann gelten, wenn aus der Wohnungstür bereits Wasser plätschert. Wer in solchen Fällen allerdings sicher gehen will, sollte vor dem Betreten am besten die Feuerwehr oder die Polizei rufen. Erst wenn diese vor Ort ist, sollte der Vermieter dann die Tür öffnen. Ansonsten empfiehlt sich generell, die Wohnung – auch bei Gefahr im Verzug – nie allein zu betreten. In solchen Fällen sollte immer ein Zeuge hinzugezogen werden. Hier reicht es meistens schon, einen anderen Mieter im Haus um Hilfe zu bitten. Betritt der Vermieter nämlich die Wohnung ohne triftigen Grund, muss er sich den Vorwurf des Hausfriedensbruchs gefallen lassen. Gerade bei angespannten Mietverhältnissen ist durchaus damit zu rechnen, dass es dann zur Anzeige kommt.

Autor

Dr. Achim Zimmermann

Dr. Achim Zimmermann ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Er ist Geschäftsführer der Zimmermann Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.